Բազմաբնակարան շենքի ամենահաճախ կրկնվող վեճերից է. համատիրությունը հայտարարում է, որ մուտքը վերանորոգվում է, և յուրաքանչյուր բնակարանից գումար է պահանջվում։ Ոմանք վճարում են՝ առանց հարցեր տալու, ոմանք հրաժարվում են՝ առանց իմանալու, թե դա իրավաչափ է, թե ոչ։ Իրականում օրենքը վերանորոգումների երկու տարբեր տեսակ է տարբերակում, և պատասխանը յուրաքանչյուրի համար հակառակն է։
Ինչպես տեղեկացնում է Iravaban.net-ը, հարցը կարգավորվում է «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» և «Համատիրության մասին» ՀՀ օրենքներով։
Ո՞ւմ է պատկանում տանիքն ու մուտքը
Այս հարցի պատասխանն է սահմանում մնացած ամեն ինչ։ Օրենքի 6-րդ հոդվածով շինությունների սեփականատերերին ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքով պատկանում են շենքը կրող կառուցվածքները, միջհարկային ծածկերը, նկուղները, ձեղնահարկը, տեխնիկական հարկերը, տանիքը, ինչպես նաև մեկից ավելի շինություններ սպասարկող մուտքերը, աստիճանավանդակները, աստիճանները, վերելակները, վերելակային և այլ հորերը, մեխանիկական, էլեկտրական, սանիտարատեխնիկական և այլ սարքավորումներն ու տարածքները։
Այսինքն՝ տանիքն ու մուտքը համատիրության գույքը չեն։ Ավելին, «Համատիրության մասին» օրենքի 6-րդ հոդվածով համատիրության սեփականությունը ձևավորվում է առանձին՝ նրա անդամների փայավճարներից, և անդամն այդ գույքի նկատմամբ իրավունքներ չունի, իսկ 28-րդ հոդվածով համատիրության միջոցները գոյանում են հենց սեփականատերերի վճարումներից։ Համատիրությունը շենքի ընդհանուր գույքի կառավարողն է, ոչ թե սեփականատերը, և վերանորոգումն «իր փողով» չի կատարում։
Երկու տարբեր ռեժիմ
Ահա այն տարբերությունը, որի շուրջ ծագում են վեճերի մեծ մասը։
Օրենքի 10-րդ հոդվածով սեփականատերերը պարտավոր են իրականացնել ընդհանուր բաժնային սեփականության պահպանման այն պահանջները և պարտադիր միջոցառումներն ու աշխատանքները, որոնց չիրականացումը կարող է ուղղակի վտանգ ներկայացնել ընդհանուր բաժնային սեփականությանը, շինությունների սեփականատերերի կամ այլ մարդկանց կյանքին, առողջությանը, անձանց գույքին, շրջակա միջավայրին։ Դրանք կոչվում են պարտադիր նորմեր և 10-րդ հոդվածի 2-րդ մասով ներառում են հակահրդեհային, սանիտարական, քաղաքաշինական, կոմունալ սպասարկման, փոստային բաժանորդային պահարանների սպասարկման և այլ միջոցառումներ, ընդ որում պարտադիր նորմերը սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը։
Իսկ 10.1-ին հոդվածով, պարտադիր նորմերից բացի, ժողովի որոշմամբ կարող են նախատեսվել շենքի արդիականացմանն ուղղված աշխատանքներ։ Օրենքի 2-րդ հոդվածով արդիականացումը ընդհանուր գույքի նորոգման, վերականգնման, վերակառուցման, ինժեներական համակարգերի փոխարինման և հարմարավետության բարելավման, էներգախնայողության, ինչպես նաև շենքի արժեքն ավելացնող և վիճակը տևականորեն բարելավող այլ աշխատանքներն են։
Գործնականում սահմանագիծն անցնում է ուղղակի վտանգի չափանիշով։ Կաթացող տանիքը, վթարային աստիճանավանդակը, խափանված վերելակը վտանգ են ներկայացնում և ընկնում են պարտադիր նորմերի դաշտ։ Իսկ մուտքի դռների ու պատուհանների փոխարինումը, դոմոֆոնի տեղադրումը, ջերմամեկուսացումը, մուտքի գեղեցկացումը, որպես կանոն, հարմարավետության բարելավում են, այսինքն՝ արդիականացում։ Ընդ որում սա ոչ թե ըստ աշխատանքի անվանման է որոշվում, այլ ըստ վիճակի. եթե մուտքի դուռն ինքնին վթարային է և վտանգ է ներկայացնում, այն արդեն պարտադիր նորմ է։
Ե՞րբ եք պարտավոր վճարել
Պարտադիր նորմերի դեպքում պարտականությունն անվերապահ է։ Օրենքի 9-րդ հոդվածի 2-րդ մասով ընդհանուր բաժնային սեփականության յուրաքանչյուր սեփականատեր պարտավոր է իր բաժնին համաչափորեն մասնակցել պարտադիր նորմերի պահանջների կատարմանն ուղղված ծախսերին, հարկերին, տուրքերին և մյուս վճարներին, ինչպես նաև գույքի պահպանման ու շահագործման այլ ծախսերին։
Ընդ որում, 10-րդ հոդվածի 3-րդ մասով շինության բոլոր սեփականատերերը պարտավոր են համապատասխան վճարումները կատարել կամ իրենց ուժերով ու միջոցներով պարտադիր նորմերի պահանջներն իրականացնել՝ ելնելով շինության սեփականատերերի ժողովի կողմից սահմանված կարգով հաստատված նորմերից։ Այսինքն՝ նույնիսկ պարտադիր նորմերի դեպքում ժողովի դերը զրոյական չէ. պարտականությունն ինքնին բխում է օրենքից, բայց կոնկրետ նորմերը հաստատում է ժողովը։
10-րդ հոդվածի 4-րդ մասով վճարի չափը սահմանվում է՝ ելնելով շենքի բաժնային սեփականության մեջ սեփականատիրոջ բաժնի չափից, իսկ վճարման ենթակա գումարի չափի, ժամկետների և կարգի մասին կառավարման մարմինը նախօրոք ծանուցում է սեփականատերերին։
Ուշադրություն. 9-րդ հոդվածի 4-րդ մասով շինությունը չօգտագործելը կամ ընդհանուր բաժնային սեփականությունից օգտվելուց հրաժարվելը հիմք չէ պարտադիր նորմերի ծախսերին մասնակցելուց լրիվ կամ մասնակի ազատվելու համար։ Այսինքն՝ «ես այնտեղ չեմ ապրում», «ես աստիճաններից չեմ օգտվում», «իմ բնակարանը փակ է» փաստարկները վճարելուց չեն ազատում։
Ե՞րբ կարող եք չվճարել
Արդիականացման դեպքում պատկերը փոխվում է։ 10.1-ին հոդվածի 3-րդ մասով այդ աշխատանքների դիմաց գանձվող վճարումների չափը, վճարման կարգը և ժամկետները սահմանվում են սեփականատերերի ժողովի որոշմամբ, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով։
Իսկ նույն հոդվածի 4-րդ մասը սահմանում է հետևյալը. եթե արդիականացման աշխատանքներն իրականացվել են առանց օրենքով սահմանված կարգի կամ առանց սեփականատերերի համաձայնության, ապա այդ աշխատանքների մասով կատարված ծախսերը սեփականատերերը չեն հատուցում։
Ուստի «մուտքի նոր դռների համար յուրաքանչյուրից այսքան գումար» պահանջն իրավական հիմք ունի միայն ժողովի համապատասխան որոշման առկայության դեպքում։ Առանց դրա վճարելու պարտականություն չի առաջանում։
Ինչպե՞ս ստուգել՝ որոշում կա, թե ոչ
Օրենքի 11-րդ հոդվածի 7-րդ մասի «ժ» ենթակետով շենքի արդիականացմանն ուղղված աշխատանքների իրականացման մասին որոշում ընդունելը ժողովի լիազորությունն է, իսկ «ժդ» ենթակետով՝ նաև սեփականատերերից գանձվող պարտադիր և այլ վճարների չափի ու ժամկետների սահմանումը։ Նման որոշում չի կարող կայացնել համատիրության նախագահը կամ կառավարիչը միանձնյա։
Ընդ որում, 11-րդ հոդվածի 3-րդ մասով շինության յուրաքանչյուր սեփականատեր ժողովում օժտված է իր բաժնին հավասար ձայների քանակով, և 8-րդ մասով արդիականացման հարցերով որոշումներն ընդունվում են ձայների կեսից ավելիով։ Այստեղ արժե ուշադրություն դարձնել մեկ նրբության վրա. «Համատիրության մասին» օրենքի 14-րդ հոդվածի 2-րդ մասով համատիրության անդամների ընդհանուր ժողովում յուրաքանչյուր անդամ ունի մեկ ձայն։ Դրանք երկու տարբեր ժողով են՝ երկու տարբեր հաշվարկով։
Որոշման առկայությունը ստուգելու համար «Համատիրության մասին» օրենքի 16-րդ հոդվածն ուղիղ գործիք է տալիս. ընդհանուր ժողովների արձանագրությունները կարվում են առանձին գրքում, որը պետք է ցանկացած ժամանակ տրամադրվի համատիրության ցանկացած անդամի՝ ծանոթանալու նպատակով, իսկ անդամի պահանջով նրան տրվում են արձանագրությունների գրքից քաղվածքներ՝ վավերացված նախագահի կողմից։
Ի՞նչ է լինում, եթե չվճարեք պարտադիր նորմերի համար
Օրենքի 10-րդ հոդվածի 5-րդ մասով պարտադիր նորմերի իրականացման համար նախատեսված գումարի վճարումը երկու անգամ ուշացնելու դեպքում շենքի կառավարման մարմինն իրավունք ունի դրա բռնագանձման համար դիմել դատարան՝ մինչ այդ գրավոր նախազգուշացնելով պարտատիրոջը։ Բացի այդ, կառավարման մարմինն իրավունք ունի պարտադիր նորմերն իրականացնել այլ միջոցներից՝ չվճարողներից պահանջելով հատուցել դրա հետևանքով իրեն և շինության այլ սեփականատերերին պատճառված վնասները։
Ուշադրություն. 22-րդ հոդվածի 5-րդ մասով դատարան դիմելու լիազորությունը կառավարման մարմինն իրականացնում է միայն օրենքով սահմանված կարգով հարցի վերաբերյալ իրազեկում տալուց հետո՝ հաշվի առնելով սեփականատերերի կարծիքը։ Իսկ նույն հոդվածի 8-րդ մասով օրենքի պահանջների խախտմամբ կամ իր լիազորություններից դուրս կառավարման մարմնի կողմից իրականացված գործունեությունն անվավեր է։
Հիշեք նաև, որ 15.1-ին հոդվածով պարտադիր և այլ վճարները կատարվում են անկանխիկ եղանակով՝ յուրաքանչյուր շենքի համար առանձին, կառավարման մարմնի անվամբ այդ նպատակով բացված բանկային հաշվին փոխանցելու միջոցով։
Ամփոփելով՝ պետք է նշել, որ տանիքը, մուտքերը, աստիճանավանդակներն ու վերելակները սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականությունն են, ոչ թե համատիրության գույքը, ուստի դրանց վերանորոգումը վճարվում է սեփականատերերի կողմից՝ իրենց բաժնին համաչափ, ընդ որում պարտադիր նորմերի՝ ուղղակի վտանգ ներկայացնող թերությունների վերացման ծախսերին մասնակցելը պարտադիր է և չօգտվելը դրանից չի ազատում, մինչդեռ արդիականացման աշխատանքների, այդ թվում՝ մուտքի դռների ու պատուհանների փոխարինման վճարները սահմանվում են բացառապես սեփականատերերի ժողովի որոշմամբ, և առանց սահմանված կարգի կամ առանց սեփականատերերի համաձայնության կատարված ծախսերը սեփականատերերը չեն հատուցում, իսկ ժողովի որոշման առկայությունը կարելի է ստուգել՝ պահանջելով արձանագրությունների գիրքը, որը ցանկացած ժամանակ պետք է տրամադրվի ծանոթանալու համար, – տեղեկացնում է Iravaban.net-ը։
Ընդհանուր գույքի օգտագործման հարակից հարցի մասին՝ ֆասադին օդորակիչ տեղադրելու իրավունքի, կարդացեք այս նյութում։
Ծանուցում 1. սույն նյութը պատրաստված է միայն իրավական իրազեկման նպատակով և չի հանդիսանում իրավաբանական խորհրդատվություն։ Ընդհանուր գույքի կառավարման, համատիրության վճարների և վերանորոգման ծախսերի հետ կապված կոնկրետ իրավիճակներում իրավաբանական խորհրդատվություն ստանալու համար կարող եք դիմել «ԼԻԳԼ ԸԼԱՅԸՆՍ» իրավաբանական ընկերությանը՝ գրելով [email protected] էլեկտրոնային փոստի հասցեին։
Ծանուցում 2. սույն նյութի պատկերը գեներացվել է արհեստական բանականության գործիքակազմի օգնությամբ։