Հայաստանում առաջին անգամ ներդրվում է հետադարձ հիփոթեքի ինստիտուտ. կենսաթոշակային տարիքի հասած սեփականատերը կարող է իր բնակարանը, տունը, այգետնակը կամ ամառանոցը գրավադրել բանկին՝ դիմաց ամեն ամիս գումար ստանալով, միևնույն ժամանակ պահպանելով սեփականության իրավունքը և շարունակելով ապրել այնտեղ։
Ինչպես տեղեկացնում է Iravaban.net-ը, ինստիտուտը սահմանված է 2026 թվականի հուլիսի 3-ի ՀՕ-321-Ն օրենքով, որով ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքը լրացվում է նոր 272.1-272.9-րդ հոդվածներով։ Օրենքն ուժի մեջ է մտնում 2027 թվականի հունվարի 1-ից։
Ինչպե՞ս է աշխատում մեխանիզմը
Օրենսգրքի 272.2-րդ հոդվածով հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով բանկը կամ վարկային կազմակերպությունը պարբերական ամենամսյա վճարումների ձևով դրամական միջոցներ է տրամադրում գրավատուին՝ Կենտրոնական բանկի սահմանած հատուկ բանկային հաշվի միջոցով, իսկ գրավատուն՝ կենսաթոշակային տարիքի հասած սեփականատերը, պահպանելով գույքի նկատմամբ սեփականության և օգտագործման իրավունքները, իր գույքը ծանրաբեռնում է հետադարձ հիփոթեքով։
Ի՞նչ գույք կարող է հանդիսանալ առարկա
272.1-ին հոդվածով հետադարձ հիփոթեքը բնակելի տան, բնակարանի, այգետնակի կամ ամառանոցի գրավի հատուկ տեսակ է։ 272.3-րդ հոդվածի 3-րդ մասով առարկա կարող է լինել միայն գրավատուին սեփականության իրավունքով պատկանող և պայմանագրի կնքման պահին երրորդ անձանց իրավունքներով չծանրաբեռնված գույքը։ Ընդհանուր սեփականության դեպքում պայմանագիր կնքելու համար բոլոր մասնակիցները պետք է հասած լինեն կենսաթոշակային տարիքին։
Ի՞նչ պարտադիր բովանդակություն ունի պայմանագիրը
272.3-րդ հոդվածով պայմանագրում պետք է նշվեն կողմերի տվյալները, հետադարձ հիփոթեքի առարկան, ապահովված պարտավորության էությունն ու գումարը, հատուկ բանկային հաշվի տվյալները, վճարումների ժամկետներն ու ձևը։ Պայմանագիրն ունի անբաժանելի հավելված՝ գույքի փաստացի վիճակի նկարագրությամբ, ներառյալ արտաքին և ներքին հարդարումը և լուսանկարների փաթեթը։
272.4-րդ հոդվածով պայմանագիրը կնքվում է գրավոր և պարտադիր ենթակա է նոտարական վավերացման, իսկ 272.5-րդ հոդվածով՝ պետական գրանցման՝ «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքով սահմանված կարգով։
Պարտադիր խորհրդատվությունը
272.8-րդ հոդվածի 1-ին մասով գրավառուն պարտավոր է պայմանագիր կնքելուց առնվազն տասը օր առաջ ապահովել գրավատուի պարտադիր խորհրդատվությունը՝ գրավատուի համար հասկանալի լեզվով մանրամասն ներկայացնելով պայմանագրի պայմանները, իրավական և ֆինանսական հետևանքները, կիրառելի տոկոսադրույքը, ինչպես նաև հնարավոր բոլոր վճարներն ու ծախսերը։ Այս ընթացակարգի անցկացման փաստը գրավատուն հաստատում է գրավոր հայտարարությամբ։
Ի՞նչ պարտականություններ ունի սեփականատերը
272.7-րդ հոդվածով գրավատուն պարտավոր է մշտապես բնակվել պայմանագրի առարկա հանդիսացող գույքում, պահպանել այն նկարագրված վիճակում, առանց գրավառուի գրավոր համաձայնության չկատարել գույքի արժեքը նվազեցնող փոփոխություններ, ինչպես նաև սահմանված ժամկետներում վճարել գույքահարկերն ու պարտադիր վճարումները։
Առանձին կարևոր պահանջ. գրավառուի վճարների առնվազն 80 տոկոսը պետք է օգտագործվի բացառապես անկանխիկ եղանակով՝ պայմանագրով նշված բանկային հաշվից։
Ինչպե՞ս է հաշվարկվում տոկոսադրույքը
272.9-րդ հոդվածի 3-րդ մասով հետադարձ հիփոթեքի տարեկան տոկոսադրույքը չի կարող գերազանցել պայմանագրի կնքման պահին ՀՀ տարածքում գործող բանկերի և վարկային կազմակերպությունների կողմից առաջարկվող բնակարանային հիփոթեքային վարկերի փաստացի տարեկան նվազագույն տոկոսադրույքը։
4-րդ մասով տոկոսները կուտակվում են և չեն մարվում ընթացիկ վճարումներով մինչև պայմանագրի դադարեցումը, իսկ տոկոսադրույքները հաստատուն են ողջ պայմանագրի ընթացքում։
Ե՞րբ է դադարում պայմանագիրը
272.6-րդ հոդվածի 1-ին մասով պայմանագիրը դադարեցվում է չորս հիմքից որևէ մեկի առկայության դեպքում. գրավատուի մահ, գրավադրված գույքի օտարում, գրավատուի կողմից այլ վայրում մշտական բնակության հաստատում, կամ պարտավորությունների ամբողջական մարում։
Ի՞նչ է լինում սեփականատիրոջ մահից հետո
272.9-րդ հոդվածի 8-րդ մասով գրավատուի իրավահաջորդը մահվան օրվանից վեցամսյա ժամկետում կարող է ամբողջությամբ մարել գրավառուի հանդեպ պարտավորությունները և ձեռք բերել գույքը։ 272.8-րդ հոդվածի 5-րդ կետով, եթե այս ժամկետում իրավահաջորդը պարտքը չի մարել և գույքը ձեռք չի բերել, գրավառուն դրանից հետո՝ եռամսյա ժամկետում, իրացնում է գույքը։
Ոչ ռեգրեսային պատասխանատվությունը
Սա ինստիտուտի ամենակարևոր պաշտպանիչ մեխանիզմն է։ 272.9-րդ հոդվածի 5-րդ մասով գրավատուի կամ նրա իրավահաջորդների պարտավորությունները չեն կարող գերազանցել գրավադրված գույքի իրացումից ստացված դրամական միջոցների չափը։
6-րդ մասով, եթե իրացումից ստացված գումարը գերազանցում է պարտքի չափը, մնացորդը վերադարձվում է գրավատուին կամ նրա մահվան դեպքում՝ իրավահաջորդներին։ 7-րդ մասով, եթե գումարը բավարար չէ պարտավորությունը ամբողջությամբ մարելու համար, մնացած մասը չի բռնագանձվում գրավատուից կամ իրավահաջորդներից այլ գույքի հաշվին, և պարտավորությունը համարվում է ավարտված։
Այլ պաշտպանիչ մեխանիզմներ
272.9-րդ հոդվածի 1-ին և 2-րդ մասերով գույքը պայմանագրի ողջ ընթացքում ենթակա է պարտադիր ապահովագրության, իսկ պայմանագիր կնքելուց առաջ՝ պարտադիր գնահատման։ 9-րդ մասով գույքը չի կարող հանդիսանալ հայցի ապահովման միջոց՝ գրավատուի երրորդ անձանց հանդեպ ունեցած այլ պարտավորությունների կապակցությամբ։
Իսկ 272.8-րդ հոդվածի 3-րդ մասով գրավառուն պարտավոր է տարեկան մեկ անգամ գրավոր տրամադրել գրավատուին հաշվետվություն պարտավորության մնացորդի և կատարված վճարումների վերաբերյալ։
Ինչպե՞ս է դա գործում ամուսնական զույգերի համար
Հետադարձ հիփոթեքն ուղղակիորեն կապված է նույն օրենքով ներդրվող կողակցի սեփականության ինստիտուտի հետ։ 272.3-րդ հոդվածի 3-րդ մասով, եթե ընդհանուր սեփականության ներքո գտնվող գույքը պատկանում է ամուսիններից մեկին կողակցի սեփականության իրավունքով, հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիր կարող է կնքվել այն դեպքում, երբ բոլոր համատեղ սեփականատերերը հասել են կենսաթոշակային տարիքին։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ես կկորցնե՞մ իմ բնակարանը հենց պայմանագիրը կնքելուց հետո։ Ոչ։ 272.7-րդ հոդվածով գրավատուն ողջ պայմանագրի ընթացքում պահպանում է սեփականության և օգտագործման իրավունքները և պարտավոր է շարունակել բնակվել գույքում։
Կարո՞ղ են իմ ժառանգներից ավելի շատ գումար պահանջել, քան բնակարանն արժե։ Ոչ։ 272.9-րդ հոդվածի 5-րդ մասով պատասխանատվությունը ոչ ռեգրեսային է. պարտավորությունները երբեք չեն կարող գերազանցել գրավադրված գույքի իրացումից ստացված գումարը։
Որքա՞ն ժամանակ ունեն ժառանգներս պարտքը մարելու համար։ Վեց ամիս մահվան օրվանից՝ 272.9-րդ հոդվածի 8-րդ մասով, որից հետո գրավառուն երեք ամսվա ընթացքում կարող է իրացնել գույքը։
Ամփոփում
Ամփոփելով՝ ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի նոր 272.1-272.9-րդ հոդվածներով, որոնք սահմանված են 2026 թվականի հուլիսի 3-ի ՀՕ-321-Ն օրենքով և ուժի մեջ են մտնում 2027 թվականի հունվարի 1-ից, կենսաթոշակային տարիքի հասած սեփականատերը կարող է իր բնակարանը, տունը, այգետնակը կամ ամառանոցը գրավադրել բանկին՝ ամենամսյա վճարումների դիմաց, պահպանելով սեփականության և բնակվելու իրավունքը. պայմանագիրը պարտադիր նոտարական վավերացման և պետական գրանցման է ենթակա, տոկոսադրույքը չի կարող գերազանցել շուկայում գործող հիփոթեքային վարկերի նվազագույն դրույքը, պատասխանատվությունը ոչ ռեգրեսային է, իսկ մահվան դեպքում ժառանգներն ունեն վեց ամիս պարտքը մարելու և գույքը պահելու համար, – տեղեկացնում է Iravaban.net-ը։
Ծանուցում. սույն նյութը պատրաստված է միայն իրավական իրազեկման նպատակով և չի հանդիսանում իրավաբանական խորհրդատվություն։ Հետադարձ հիփոթեքի, գույքի գրավադրման և ժառանգության հետ կապված կոնկրետ իրավիճակներում իրավաբանական խորհրդատվություն ստանալու համար կարող եք դիմել «ԼԻԳԼ ԸԼԱՅԸՆՍ» իրավաբանական ընկերությանը՝ զանգահարելով +374 99 970704 հեռախոսահամարին կամ գրելով [email protected] էլեկտրոնային փոստի հասցեին։
#հետադարձհիփոթեք #կենսաթոշակառու #քաղաքացիականօրենսգիրք #անշարժգույք #իրազեկում #ԼԻԳԼԸԼԱՅԸՆՍ