Հայաստանում հազարավոր բազմաբնակարան շենքերում բնակարանները վաղուց գրանցված են սեփականատերերի անվամբ, իսկ շենքի տակի և շուրջը գտնվող հողամասը՝ ոչ։ Բնակիչները սովորաբար իմանում են այդ մասին պատահաբար՝ վաճառքի, հիփոթեքի կամ վերանորոգման ժամանակ։ Եվ առաջին բանը, որ պարզվում է, անսպասելի է. հողի իրենց բաժինն ինքնուրույն գրանցել նրանք չեն կարող։
Ինչպես տեղեկացնում է Iravaban.net-ը, հարցը կարգավորվում է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքով և «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքով։
Ինչո՞ւ է առաջացել այս իրավիճակը
Պատճառը սեփականաշնորհման ձևի մեջ է։ Ընդհանուր կանոնով շինության նկատմամբ սեփականության իրավունքը չի կարող գրանցվել, եթե չկան այդ շինությամբ ծանրաբեռնված հողամասի իրավահաստատող փաստաթղթերը։ Բայց այդ պահանջը չի տարածվում նախկինում պետական կամ համայնքային բնակարանային ֆոնդում ընդգրկված բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների վրա։
Այսինքն՝ սեփականաշնորհված բնակարանները ժամանակին գրանցվել են առանց հողի փաստաթղթերի, և շատ շենքերում հողամասն այդպես էլ մնացել է չգրանցված։ Դա օրենքի խախտում չէ, այլ գիտակցված բացառություն, որը թույլ տվեց սեփականաշնորհումն ավարտել։
Ձեր բաժինը գոյություն ունի նույնիսկ չգրանցված լինելու դեպքում
Այստեղ կարևոր է հասկանալ մի բան, որը շատերին հանգստացնում է։ Օրենքով շենքի պահպանման և սպասարկման համար անհրաժեշտ հողամասերը, որոնք այլ անձանց սեփականություն չեն, շինությունների սեփականատերերին պատկանում են ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքով։ Այդ իրավունքը ծագում է օրենքի ուժով, ոչ թե գրանցումից։
Ձեր բաժինը որոշվում է ձեր բնակարանի մակերեսի հարաբերությամբ շենքի բոլոր բնակարանների ու ոչ բնակելի տարածքների մակերեսներին և արտահայտվում կոտորակով։ Իսկ ընդհանուր գույքի նկատմամբ ձեր բաժինը հավասար է հողամասում ձեր բաժնին։
Ավելին, օրենքն ուղղակի արգելում է բնակարանը ընդհանուր սեփականությունից առանձին օտարել, գրավադրել կամ օգտագործման հանձնել։ Այսինքն՝ բնակարանը վաճառելիս հողի բաժինը հետևում է գործարքին ինքնաբերաբար. գործարքն արգելված չէ, պարզապես այդ երկուսը չեն բաժանվում։
Ո՞վ պետք է գրանցի
Ահա գլխավոր պատասխանը։ Բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերի ընդհանուր գույքի նկատմամբ ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի պետական գրանցումն իրականացվում է շենքի կառավարման մարմնի դիմումի հիման վրա։
Կառավարման մարմինը, կախված շենքից, համատիրությունն է, լիազորագրային կամ հավատարմագրային կառավարիչը։ Առանձին բնակիչն իր բաժինը չի կարող առանձին գրանցել. գրանցումը կատարվում է ամբողջ շենքի ընդհանուր գույքի համար միանգամից։
Դիմումին պետք է կցվեն երկու փաստաթուղթ։ Առաջին՝ բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերի ընդհանուր գույքի հատակագիծը։ Երկրորդ՝ պետական գույքի կառավարման ոլորտի պետական լիազոր մարմնի և համապատասխան տեղական ինքնակառավարման մարմնի կողմից տրամադրված տեղեկատվությունն այն մասին, որ ըստ հատակագծի գրանցման ներկայացվող գույքը պետական կամ համայնքային սեփականություն չէ և համապատասխան մարմնի կամ նրա իրավանախորդի կողմից նախկինում հատուցմամբ կամ անհատույց չի մասնավորեցվել։
Հենց այս երկրորդ փաստաթուղթն է գործնականում ամենադժվարը, և հենց դրա պատճառով շատ շենքերում գրանցումը տարիներով չի իրականացվում։
Ինչպե՞ս է դա երևում գրանցման փաստաթղթերում
Մեկ մանրամասն, որը հաճախ շփոթություն է առաջացնում։ Երբ ընդհանուր գույքի նկատմամբ իրավունքը գրանցվում է, գրանցման մատյանում և վկայականում սեփականության իրավունքի սուբյեկտի անվանման դաշտում լրացվում են շենքի հասցեն և «բազմաբնակարան շենքի սեփականատերեր» արտահայտությունը։
Այսինքն՝ այնտեղ ձեր անունը չի լինի, և դա նորմալ է։ Իրավունքը գրանցվում է որպես կոլեկտիվ, իսկ ձեր բաժինը որոշվում է մակերեսի հարաբերությամբ։
Իսկ եթե ընդհանուր գույքից մաս է առանձնացվում
Երբեմն շենքի ընդհանուր գույքից առանձնացվում է որևէ մաս՝ նկուղային տարածք, ձեղնահարկ, հողամասի հատված։ Այս դեպքում գործում է նույն կարգը, բայց դիմումին լրացուցիչ պետք է կցվի շենքի սեփականատերերի ժողովի որոշումը ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի մասն առանձնացնելու վերաբերյալ՝ օրենքով սահմանված կարգով ընդունված և ձևակերպված։
Իսկ եթե ընդհանուր գույքն ինքը դեռ գրանցված չէ, ապա առանձնացման դիմումին պետք է կցվեն նաև վերը նշված հատակագիծը և երկու մարմնի տեղեկատվությունը։
Ի՞նչ կարող է անել բնակիչը
Քանի որ դիմումը ներկայացնում է կառավարման մարմինը, բնակչի գործիքն այդ մարմնի նկատմամբ է։
Կարող եք պահանջել հաշվետվություն և ծանոթանալ արձանագրությունների գրքին. համատիրության ընդհանուր ժողովների արձանագրությունները պետք է ցանկացած ժամանակ տրամադրվեն ցանկացած անդամի, իսկ պահանջով տրվում են վավերացված քաղվածքներ։ Կարող եք հարցը դնել սեփականատերերի ժողովի օրակարգում, քանի որ ընդհանուր գույքի կառավարման հարցերը ժողովի լիազորությունն են։ Իսկ եթե կառավարման մարմինն անգործություն է դրսևորում, գործում են լիազորությունների դադարեցման օրենսդրական մեխանիզմները։
Կարևոր տարբերակում
Այս ամենը վերաբերում է սովորական իրավիճակին, երբ շենքի հողամասի շուրջ դատական վեճ չկա։ Եթե պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինը դատարանում վիճարկում է ձեր շենքի հողամասի սեփականությունը, ապա գործում է բոլորովին այլ՝ ժամանակավոր կարգավորում, որի մասին կարդացեք այս նյութում։
Ամփոփում
Ամփոփելով՝ պետք է նշել, որ շենքի պահպանման և սպասարկման համար անհրաժեշտ հողամասը շինությունների սեփականատերերին պատկանում է ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքով՝ անկախ գրանցված լինելուց, իսկ յուրաքանչյուրի բաժինը որոշվում է իր բնակարանի մակերեսի հարաբերությամբ շենքի բոլոր տարածքների մակերեսներին և արտահայտվում կոտորակով, սակայն այդ իրավունքի պետական գրանցումն իրականացվում է ոչ թե առանձին բնակչի, այլ շենքի կառավարման մարմնի դիմումով՝ ամբողջ ընդհանուր գույքի համար միանգամից, ընդ որում դիմումին պետք է կցվեն ընդհանուր գույքի հատակագիծը և պետական գույքի կառավարման լիազոր մարմնի ու տեղական ինքնակառավարման մարմնի տեղեկատվությունն այն մասին, որ գույքը պետական կամ համայնքային սեփականություն չէ և նախկինում չի մասնավորեցվել, իսկ գրանցման վկայականում որպես իրավունքի սուբյեկտ նշվում են շենքի հասցեն և «բազմաբնակարան շենքի սեփականատերեր» արտահայտությունը, – տեղեկացնում է Iravaban.net-ը։
Ընդհանուր գույքի հարակից հարցերի մասին կարդացեք նաև՝ ո՞ր վերանորոգման համար է պարտավոր վճարել սեփականատերը և ֆասադին օդորակիչ տեղադրելու իրավունքը։
Ծանուցում 1. սույն նյութը պատրաստված է միայն իրավական իրազեկման նպատակով և չի հանդիսանում իրավաբանական խորհրդատվություն։ Ընդհանուր բաժնային սեփականության, հողամասի և պետական գրանցման հետ կապված կոնկրետ իրավիճակներում իրավաբանական խորհրդատվություն ստանալու համար կարող եք դիմել «ԼԻԳԼ ԸԼԱՅԸՆՍ» իրավաբանական ընկերությանը՝ գրելով [email protected] էլեկտրոնային փոստի հասցեին։
Ծանուցում 2. սույն նյութի պատկերը գեներացվել է արհեստական բանականության գործիքակազմի օգնությամբ։