Բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր գույքի վերանորոգումը, որպես կանոն, վճարում են շինությունների սեփականատերերը՝ իրենց բաժնին համաչափ։ Սակայն օրենքը գիտի մի քանի իրավիճակ, երբ ծախսը կրում է բոլորովին այլ անձ՝ մեղավոր հարևանը, համայնքը, կառավարման մարմինը կամ կառուցապատողը, իսկ որոշ դեպքերում ծախսն ընդհանրապես ենթակա չէ հատուցման։
Ինչպես տեղեկացնում է Iravaban.net-ը, հարցը կարգավորվում է «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» և «Համատիրության մասին» ՀՀ օրենքներով։
Երբ վնասը պատճառել է կոնկրետ բնակարանը
Ամենահաճախ հանդիպող դեպքն է. վերևի հարկից ջուր է հոսել։ Օրենքի 16-րդ հոդվածի 2-րդ մասով, սակայն, եթե շինության սեփականատիրոջ կողմից անձամբ կամ նրա հետ համատեղ ապրող անձանց, ինչպես նաև վարձակալության պայմանագրի համաձայն կամ սեփականատիրոջ վերապահած այլ իրավունքով շինությունը զբաղեցնող անձանց կողմից վնաս է պատճառվել այլ շինություններին կամ ընդհանուր բաժնային սեփականությանը, ապա շինության սեփականատերը պարտավոր է իր հաշվին վերացնել հասցված վնասը։
Ուշադրություն դարձրեք երկու բանի. պատասխանատվությունը կրում է սեփականատերը՝ նույնիսկ եթե վնասը պատճառել է վարձակալը, և դա իր հաշվին է, ոչ թե ընդհանուր բյուջեից։ Իսկ նույն հոդվածի 3-րդ մասով վնաս կրած շինության սեփականատերն օրենքով սահմանված կարգով վնասի հատուցման պահանջի իրավունք ունի։
Երբ վտանգն անհետաձգելի է
10-րդ հոդվածի 6-րդ մասը սահմանում է առանձին մեխանիզմ։ Եթե շինությունների սեփականատերերի կամ շինության կառավարման մարմնի կողմից պարտադիր նորմերը չկատարելու հետևանքով ուղղակի վտանգ է սպառնում անձանց կյանքին, առողջությանը, գույքին կամ շրջակա միջավայրին, ապա համապատասխան համայնքի ղեկավարն ստուգման կամ ահազանգ ստանալու դեպքում պարտավոր է համայնքի միջոցներով վերացնել այդ վտանգը՝ նախօրոք այդ մասին ծանուցելով շինության սեփականատերերին և շենքի կառավարման մարմնին։ Ուղղակի վտանգի փաստը պետք է հաստատի տվյալ բնագավառում պետական լիազորված մարմինը։
Այս դեպքում ծախսերը հետո հատուցում են սեփականատերերը, բայց միայն այն չափով, որքանով դրանք կլինեն հիմնավորված, համաչափ և չեն գերազանցի թերությունները չվերացնելու դեպքում պատճառվելիք վնասի չափը։ Հատուցման չափի հետ կապված վեճերը լուծվում են դատական կարգով։ Այսինքն՝ համայնքի ներկայացրած հաշիվն ինքնաբերաբար ենթակա չէ վճարման և վիճարկելի է։
Հիշեք նաև նույն հոդվածի 7-րդ մասը. շենքում պարտադիր նորմերի պահպանման ընդհանուր վերահսկողությունն իրականացնում է հենց տվյալ համայնքի ղեկավարը։ Ուստի ահազանգ ներկայացնելու հասցեատերն էլ նա է։
Երբ նախաձեռնողն ինքը՝ սեփականատերն է
7-րդ հոդվածի 9-րդ մասով շինության սեփականատերն իրավունք ունի, նախօրոք իրազեկելով կառավարման մարմնին կամ մյուս սեփականատերերին, իր ուժերով վերացնել ընդհանուր բաժնային սեփականության այն թերությունները, որոնք անմիջական վտանգ են սպառնում ընդհանուր գույքին, սեփականատերերի կամ այլ անձանց գույքին, մարդկանց կյանքին, առողջությանը, շրջակա միջավայրին։ Այս դեպքում ծախսերը պետք է հատուցեն մյուս սեփականատերերը՝ կրկին հիմնավորվածության և համաչափության սահմաններում։
Այսինքն՝ եթե տանիքի վթարային հատվածը վերացնում եք ձեր հաշվին, դա նվիրատվություն չէ. դուք հատուցման պահանջի իրավունք ունեք, պայմանով, որ նախապես իրազեկել եք։
Երբ մեղավորը կառավարման մարմինն է
Օրենքի 25-րդ հոդվածը կարճ է և կատեգորիկ. շենքի կառավարման մարմինը լրիվ գույքային պատասխանատվություն է կրում իր մեղքով շինության սեփականատերերին պատճառած վնասի համար։
Դրան գումարվում է 22-րդ հոդվածի 8-րդ մասը. օրենքի պահանջների խախտմամբ կամ իր լիազորություններից դուրս կառավարման մարմնի կողմից կնքված գործարքը կամ իրականացված գործունեությունն անվավեր է։ Իսկ «Համատիրության մասին» օրենքի 19-րդ հոդվածով համատիրության կառավարիչը պատասխանատու է համատիրությանն իր գործունեությամբ պատճառած վնասի համար՝ օրենսդրությամբ սահմանված կարգով։
Երբ ծախսը կատարվել է առանց ձեր համաձայնության
Սա, թերևս, ամենագործնական կանոնն է։ 9-րդ հոդվածի 3-րդ մասով սեփականատերերից մեկի կամ կառավարման մարմնի կամ համայնքի կամ այլ անձի կողմից առանց օրենքով նախատեսված կարգով սեփականատերերի համաձայնության կատարած անհարկի ծախսերը սեփականատերերի կողմից չեն հատուցվում։
Նույն սկզբունքը կրկնվում է 10.1-ին հոդվածի 4-րդ մասով արդիականացման աշխատանքների մասով. եթե դրանք իրականացվել են առանց օրենքով սահմանված կարգի կամ առանց սեփականատերերի համաձայնության, ապա այդ ծախսերը սեփականատերերը չեն հատուցում։
Առանձին ուշադրության է արժանի նաև 10.1-ին հոդվածի 3-րդ մասը. եթե շենքի արդիականացմամբ ստեղծվում է նոր գույքային միավոր, որը հանգեցնում է ընդհանուր բաժնային սեփականության ավելացման, ապա սեփականատերերը պարտավոր չեն կրել դրանից առաջացած լրացուցիչ ծախսերը, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ իրենք օգտվելու են այդ բարելավումներից։
Երբ շենքը նոր է
Նոր շենքերում առանձին շերտ է կառուցապատողի պարտականությունների մասով։ 28.1-ին հոդվածի 2-րդ մասով կառուցապատողը կառավարման մարմին ընտրելուն հաջորդող հինգ օրվա ընթացքում հանձնման-ընդունման ակտով նրան է փոխանցում շենքի նախագծային փաստաթղթերը՝ շինարարական նորմերով սահմանված կազմին համապատասխան։
Իսկ նույն հոդվածի 5-րդ մասով նախագծային փաստաթղթերով նախատեսված՝ ընդհանուր բաժնային սեփականության կազմում ընդգրկված և մեկից ավելի շինությունների կամ շենքի միասնական սպասարկման համար նախատեսված մուտքերը, աստիճանավանդակները, աստիճանները, վերելակները, վերելակային և այլ հորերը, մեխանիկական, էլեկտրական, սանիտարատեխնիկական և այլ սարքավորումներն ու դրանց տեղադրման տարածքները կառուցապատողի կողմից չեն կարող առանձնացվել և օտարվել՝ ո՛չ շինարարության ընթացքում, ո՛չ շահագործման հանձնելուց հետո։ Բացառություն են այն դեպքերը, երբ դրանք նախատեսված են կոնկրետ շինության սպասարկման համար, և այդ պարագայում կարող են օտարվել միայն տվյալ շինության սեփականատիրոջը՝ շինության հետ։
Երբ միջոցները տալիս է պետությունը կամ համայնքը
Օրենքը նախատեսում է, որ բազմաբնակարան շենքի կառավարման ու պահպանման ոլորտում պետությունը կամ համայնքը կարող են աջակցել շենքին։ Աջակցությունը կարող է լինել ֆինանսական կամ ներդրումային, կարող է դրսևորվել երաշխիքների տրամադրմամբ, ինչպես նաև նպատակային ծրագրերի տեսքով, որոնք մշակվում են հենց այն վտանգը վերացնելու համար, որը սպառնում է մարդկանց կյանքին, առողջությանը, նրանց գույքին կամ շրջակա միջավայրին։ Գործնականում խոսքը գնում է վթարային տանիքի, փլվող պատշգամբների, խափանված վերելակի, ջրագծի կամ գազատարի վթարային հատվածի պես խնդիրների մասին, որոնց լուծումը շենքի բնակիչների ուժերից դուրս է։
Այստեղ երկու բան արժե իմանալ նախապես։
Առաջինը՝ նման ծրագիրն ամբողջովին անվճար չի լինում։ Օրենքն ուղղակի պահանջում է, որ ծրագրերն իրականացվեն սեփականատերերի պարտադիր մասնակցության պայմանով։ Այսինքն՝ եթե ձեր շենքն ընդգրկվում է պետական կամ համայնքային ծրագրում, բնակիչներից միևնույն է պահանջվելու է որոշակի ներդրում։ Թե որքան՝ սահմանվում է առանձին. պետական ծրագրերի դեպքում պայմանները, կարգը և մասնակցության չափը որոշում է Կառավարությունը, իսկ համայնքային ծրագրերի դեպքում՝ համայնքի ավագանին։ Ուստի կոնկրետ ձեր շենքի պարագայում այդ չափը պետք է ճշտել՝ ելնելով այն ծրագրից, որի մասին խոսքն է։
Երկրորդը՝ պետության կամ համայնքի ներդրումը շենքում նրանց համար սեփականություն չի ծնում։ Ծրագրի շրջանակում կատարված բարելավումները՝ նոր տանիքը, վերանորոգված մուտքը, փոխարինված վերելակը, ընդհանուր բաժնային սեփականության նկատմամբ պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմիններին սեփականության որևէ իրավունք չեն տալիս։ Գույքը մնում է շինությունների սեփականատերերինը։ Միակ բացառությունն այն դեպքն է, երբ պետությունը կամ համայնքն ինքն է տվյալ շենքում շինության սեփականատեր, բայց այդ դեպքում էլ նրանց իրավունքը բխում է հենց սեփականատեր լինելուց, ոչ թե ծրագրից։
Ամփոփում
Ամփոփելով՝ պետք է նշել, որ ընդհանուր գույքին պատճառված վնասն իր հաշվին վերացնում է այն շինության սեփականատերը, որի կողմից կամ որի հետ ապրողների կամ վարձակալի կողմից վնասը պատճառվել է, անհետաձգելի վտանգը համայնքի ղեկավարը վերացնում է համայնքի միջոցներով՝ նախապես ծանուցելով սեփականատերերին, իսկ հետագա հատուցումը սահմանափակվում է հիմնավորվածության և համաչափության չափանիշով և վիճարկելի է դատական կարգով, ընդհանուր գույքի վտանգավոր թերությունը սեփականատիրոջ կողմից իր ուժերով վերացնելու դեպքում ծախսերը հատուցում են մյուս սեփականատերերը, կառավարման մարմինը լրիվ գույքային պատասխանատվություն է կրում իր մեղքով պատճառած վնասի համար, առանց սեփականատերերի համաձայնության կատարված անհարկի ծախսերն ընդհանրապես ենթակա չեն հատուցման, նոր շենքերում մուտքերն ու վերելակները կառուցապատողը չի կարող առանձնացնել և օտարել, իսկ պետական և համայնքային նպատակային ծրագրերն իրականացվում են սեփականատերերի պարտադիր մասնակցությամբ, բայց պետությանը ընդհանուր գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունք չեն տալիս, – տեղեկացնում է Iravaban.net-ը։
Այն մասին, թե որ վերանորոգման համար է պարտավոր վճարել սեփականատերը և որի համար՝ ոչ, Iravaban.net-ը առաջիկայում նոր նյութ կհրապարակի։
Ծանուցում 1. սույն նյութը պատրաստված է միայն իրավական իրազեկման նպատակով և չի հանդիսանում իրավաբանական խորհրդատվություն։ Ընդհանուր գույքի կառավարման, վնասի հատուցման և վերանորոգման ծախսերի հետ կապված կոնկրետ իրավիճակներում իրավաբանական խորհրդատվություն ստանալու համար կարող եք դիմել «ԼԻԳԼ ԸԼԱՅԸՆՍ» իրավաբանական ընկերությանը՝ գրելով [email protected] էլեկտրոնային փոստի հասցեին։
Ծանուցում 2. սույն նյութի պատկերը գեներացվել է արհեստական բանականության գործիքակազմի օգնությամբ։