Բնակարան վարձակալելիս ամենատարածված հարցերից մեկն այն է, թե արդյոք բնակարանի սեփականատերը կարող է ցանկացած պահի փոխել իր որոշումը և պահանջել, որ վարձակալը լքի բնակարանը։
Պատասխանը պետք է ձևակերպել ավելի հստակ․ բնակարանի սեփականության իրավունքն ինքնին սեփականատիրոջը չի տալիս գործող վարձակալության պայմանագրի պայմաններն անտեսելով՝ ցանկացած պահին և իր հայեցողությամբ վարձակալին բնակարանից հարկադրաբար հեռացնելու իրավունք։
Միաժամանակ, սա չի նշանակում, որ սեփականատերը երբեք չի կարող պահանջել ազատել բնակարանը։ Վարձակալության պայմանագիրը կարող է դադարել օրենքով կամ պայմանագրով նախատեսված հիմքերով, իսկ վարձակալության դադարեցման և բնակարանից հարկադիր վտարման համար օրենքը սահմանում է համապատասխան իրավական ընթացակարգ։
Վարձակալության հարաբերությունների դեպքում պետք է տարբերել առնվազն չորս հարց՝ գործո՞ւմ է արդյոք պայմանագիրը, ի՞նչ հիմքով կարող է այն դադարել, արդյո՞ք բնակարանը պետք է ազատվի, և ինչ ընթացակարգով կարող է իրականացվել հարկադիր վտարումը։
Սեփականատեր լինելը չի նշանակում, որ վարձակալին կարելի է ցանկացած պահին դուրս հանել
ՀՀ Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի համաձայն՝ յուրաքանչյուր ոք ունի օրինական հիմքով ձեռք բերած սեփականությունն իր հայեցողությամբ տիրապետելու, օգտագործելու և տնօրինելու իրավունք։ Միաժամանակ, սեփականության իրավունքը կարող է սահմանափակվել միայն օրենքով՝ հանրության շահերի կամ այլոց հիմնական իրավունքների և ազատությունների պաշտպանության նպատակով։
Քաղաքացիական օրենսգիրքը որպես քաղաքացիական օրենսդրության հիմնարար սկզբունքներ ամրագրում է, ի թիվս այլնի, սեփականության անձեռնմխելիությունը, պայմանագրի ազատությունը, մասնավոր գործերին կամայական միջամտության անթույլատրելիությունը և խախտված իրավունքների դատական պաշտպանության սկզբունքը։
Վարձակալության դեպքում սեփականատերը գույքը պայմանագրով հանձնում է վարձակալի տիրապետմանը և օգտագործմանը։ Այսպիսով՝ սեփականության իրավունքը շարունակում է պատկանել սեփականատիրոջը, սակայն վարձակալը ձեռք է բերում պայմանագրից բխող իրավունքներ, որոնք պետք է հաշվի առնվեն պայմանագրի գործողության ընթացքում։
Հետևաբար իրավական հարցը միայն այն չէ, թե «ո՞ւմն է բնակարանը»։ Պետք է պարզել նաև՝ կա՞ արդյոք գործող վարձակալության իրավական հիմք, և եթե այն պետք է դադարեցվի, ի՞նչ հիմքով ու ի՞նչ կարգով է դա տեղի ունենում։
Եթե պայմանագիրը կնքվել է որոշակի ժամկետով, սեփականատերը չի կարող պարզապես փոխել իր որոշումը
Քաղաքացիական օրենսգրքի 672-րդ հոդվածի համաձայն՝ բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է պայմանագրով որոշված ժամկետով։ Եթե վարձակալության ժամկետը պայմանագրում որոշված չէ, պայմանագիրը համարվում է անորոշ ժամկետով կնքված։
Օրինակ՝ եթե կողմերը պայմանավորվել են, որ բնակարանը վարձակալության է տրվում մեկ տարի ժամկետով, միայն այն հանգամանքը, որ սեփականատերը հետագայում որոշել է բնակարանը օգտագործել իր կարիքների համար, ինքնին չի նշանակում, որ պայմանագիրը դադարում է մինչև պայմանագրով սահմանված ժամկետի ավարտը։
Վաղաժամկետ լուծման հարցը պետք է գնահատել Քաղաքացիական օրենսգրքի 675-րդ հոդվածով, պայմանագրի կոնկրետ պայմաններով և տվյալ հարաբերությանը կիրառելի այլ իրավական նորմերով։
Այսինքն՝ ժամկետով պայմանագրի դեպքում սեփականատիրոջ անձնական ցանկությունը և պայմանագրի իրավական դադարումը նույն հասկացությունները չեն։
Իսկ եթե պայմանագրում ժամկետ ընդհանրապես նշված չէ
Այս դեպքում բնակելի տարածության վարձակալության համար գործում է Քաղաքացիական օրենսգրքի 672-րդ հոդվածի 2-րդ մասը․ պայմանագիրը համարվում է անորոշ ժամկետով կնքված։
Միաժամանակ պետք է տարբերել բնակելի տարածության վարձակալության հատուկ կանոնները ընդհանուր վարձակալության կանոններից։
Քաղաքացիական օրենսգրքի 612-րդ հոդվածի ընդհանուր կանոնի համաձայն՝ անորոշ ժամկետով վարձակալության դեպքում կողմերից յուրաքանչյուրն իրավունք ունի ցանկացած ժամանակ հրաժարվել պայմանագրից՝ մյուս կողմին տեղեկացնելով մեկ ամիս առաջ, իսկ անշարժ գույքի վարձակալության դեպքում՝ երեք ամիս առաջ, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով։
Սակայն բնակելի տարածության վարձակալության դեպքում պետք է հաշվի առնել նաև 675-րդ հոդվածի հատուկ կարգավորումը։ Այդ հոդվածի 1-ին մասը երեքամսյա գրավոր նախազգուշացման իրավունքը ուղղակիորեն նախատեսում է վարձակալի և նրա հետ մշտապես բնակվող մյուս քաղաքացիների կողմից պայմանագիրը լուծելու համար։
Անորոշ ժամկետով պայմանագրի դեպքում անհրաժեշտ է որոշել, թե տվյալ իրավիճակում որ նորմն է կիրառելի՝ հաշվի առնելով բնակելի տարածության վարձակալության հատուկ կարգավորումը, պայմանագրի պայմանները և հարաբերության փաստական հանգամանքները։
Ե՞րբ կարող է սեփականատերը պահանջել վարձակալության պայմանագրի լուծումը
Քաղաքացիական օրենսգրքի 675-րդ հոդվածը հատուկ սահմանում է վարձատուի պահանջով բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրի լուծման հիմքերը։ Օրենսգրքի 675-րդ հոդվածի 2-րդ մասի համաձայն՝ վարձատուի պահանջով պայմանագիրը կարող է լուծվել դատական կարգով, եթե առկա են օրենքով նշված համապատասխան հիմքերը։
Մասնավորապես՝
- վարձակալը պայմանագրով նախատեսված վճարման ժամկետի ավարտից հետո ավելի քան երկու անգամ չի վճարել բնակելի տարածության վարձավճարը,
- վարձակալը կամ այն քաղաքացիները, որոնց գործողությունների համար նա պատասխանատվություն է կրում, քանդել կամ փչացրել են բնակելի տարածությունը։
Օրենքը նաև նախատեսում է, որ եթե վարձակալը կամ նրա համար պատասխանատու քաղաքացիները բնակելի տարածությունն օգտագործում են դրա նշանակությանը անհամապատասխան կամ պարբերաբար խախտում են հարևանների իրավունքներն ու շահերը, վարձատուն կարող է նախազգուշացնել խախտումները վերացնելու անհրաժեշտության մասին և դատական կարգով պահանջել պայմանագրի լուծում։
Այս դրույթներից հետևում է ՝ պայմանագրի լուծման իրավական հիմքի առկայությունը դեռևս չի նշանակում, որ սեփականատերը կարող է նույն պահին ինքնուրույն ֆիզիկապես հեռացնել վարձակալին բնակարանից։
Վարձակալը պարտավոր է ժամանակին վճարել բնակելի տարածության վարձավճարը։ Քաղաքացիական օրենսգրքի 667-րդ հոդվածը հենց այդ պարտականությունն է սահմանում։ Սակայն 675-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 1-ին կետը սահմանում է կոնկրետ պայման՝ վարձակալը պետք է պայմանագրով նախատեսված վճարման ժամկետի ավարտից հետո ավելի քան երկու անգամ չվճարած լինի վարձավճարը։
Այստեղ կարևոր է չշփոթել երկու տարբեր հասկացություն։
Խոսքը վարձակալության պայմանագրի ժամկետի ավարտի մասին չէ։ Խոսքը վարձավճարի վճարման՝ պայմանագրով նախատեսված ժամկետի խախտման մասին է։
Եթե վարձակալը վնասել է բնակարանը
Քաղաքացիական օրենսգրքի 667-րդ հոդվածի համաձայն՝ վարձակալը պարտավոր է ապահովել բնակելի տարածության պահպանությունը և այն պահպանել պատշաճ վիճակում։ Առանց վարձատուի համաձայնության նա իրավունք չունի կատարել բնակելի տարածության վերակառուցում կամ վերափոխում։
Եթե վարձակալը կամ այն քաղաքացիները, որոնց գործողությունների համար նա պատասխանատվություն է կրում, քանդել կամ փչացրել են բնակելի տարածությունը, 675-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 2-րդ կետը դա նախատեսում է որպես վարձատուի պահանջով պայմանագիրը դատական կարգով լուծելու հիմք։
Այստեղ ևս պետք է տարբերել երկու իրավական հետևանք՝
վնաս պատճառելը կարող է հիմք հանդիսանալ պայմանագրի դատական լուծման համար, բայց դա ինքնին սեփականատիրոջը չի տալիս վարձակալի նկատմամբ ինքնակամ ֆիզիկական վտարում իրականացնելու իրավունք։
Իսկ եթե վարձակալը խանգարում է հարևաններին
Քաղաքացիական օրենսգրքի 675-րդ հոդվածի 3-րդ մասը վերաբերում է այն դեպքին, երբ վարձակալը կամ նրա համար պատասխանատու քաղաքացիները բնակելի տարածությունն օգտագործում են դրա նշանակությանը անհամապատասխան կամ պարբերաբար խախտում են հարևանների իրավունքներն ու շահերը։
Օրենքի մեջ առկա է «պարբերաբար» չափանիշը։ Հետևաբար մեկ պատահական վիճաբանությունը, մեկ աղմկոտ միջադեպը կամ հարևանի մեկ բողոքը ինքնին դեռ չի նշանակում, որ 675-րդ հոդվածի 3-րդ մասով նախատեսված հիմքը ավտոմատ կերպով հաստատված է։
Կոնկրետ դեպքում պետք է գնահատել խախտումների բնույթը, դրանց կրկնությունը, ապացույցները և պայմանագրի պայմանները։
Կարո՞ղ է սեփականատերը պայմանագրում ցանկացած հիմք գրել և հետո առանց դատարանի դուրս հանել վարձակալին
Ոչ՝ միայն պայմանագրում նման դրույթ գրելու փաստը ինքնին բավարար չէ։
Քաղաքացիական օրենսգրքի 466-րդ հոդվածի համաձայն՝ պայմանագիրը կարող է լուծվել կողմերի համաձայնությամբ, իսկ կողմերից մեկի պահանջով՝ դատարանի վճռով՝ մյուս կողմի կողմից պայմանագրի էական խախտման կամ օրենքով կամ պայմանագրով նախատեսված այլ դեպքերի առկայության դեպքում։ Օրենսգիրքը նախատեսում է նաև միակողմանի հրաժարվելու իրավական հնարավորություն այն դեպքերում, երբ այդպիսի հրաժարումը թույլատրվում է օրենքով կամ կողմերի համաձայնությամբ։
Բացի այդ, հենց բնակելի տարածության վարձակալության հատուկ նորմը՝ 675-րդ հոդվածի 4-րդ մասը, նախատեսում է, որ կողմերից յուրաքանչյուրի պահանջով պայմանագիրը կարող է լուծվել դատական կարգով օրենքով կամ պայմանագրով նախատեսված այլ դեպքերում։
Ուստի պայմանագրի որևէ դրույթ պետք է գնահատել ոչ թե մեկուսացված, այլ օրենքի հետ համադրությամբ։
Եվ ամենակարևորը՝ պայմանագրում վաղաժամկետ լուծման հիմք նախատեսված լինելը դեռևս ինքնին չի նշանակում, որ սեփականատերը կարող է առանց համապատասխան իրավական ընթացակարգի ֆիզիկապես վտարել վարձակալին։
Պայմանագրի լուծումը և վտարումը նույն բանը չեն
Սա թեմայի առանցքային իրավական տարբերակումներից մեկն է։
- Պայմանագրի լուծումը դադարեցնում է կողմերի միջև տվյալ պայմանագրային իրավահարաբերությունը։
- Վտարումը վերաբերում է բնակելի տարածքից անձի փաստացի հեռացմանը և տարածքի ազատմանը։
Քաղաքացիական օրենսգրքի 676-րդ հոդվածը հատուկ սահմանում է, որ բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրի լուծման դեպքում վարձակալը և պայմանագրի լուծման պահին այնտեղ բնակվող մյուս քաղաքացիները դատարանի վճռի հիման վրա ենթակա են վտարման բնակելի տարածությունից։
Կարո՞ղ է սեփականատերը փոխել փականը և վարձակալին թույլ չտալ տուն մտնել
Միայն սեփականության իրավունքին հղում անելով՝ նման գործողությունը չի դառնում օրինական։ Եթե վարձակալության իրավահարաբերությունը շարունակում է գործել, սեփականատիրոջ կողմից վարձակալի բնակարան մուտքը փաստացի կանխելու կամ բնակարանից օգտվելու հնարավորությունից զրկելու իրավաչափությունը պետք է գնահատվի կոնկրետ պայմանագրի, դրա գործողության և կողմերի իրավունքների ու պարտականությունների համատեքստում։
Եթե պայմանագիրը լուծվել է, բայց վարձակալը չի ազատում բնակարանը, հարկադիր վտարումն իրականացվում է օրենքով սահմանված կատարողական ընթացակարգով։
«Դատական ակտերի հարկադիր կատարման մասին» օրենքի 64-րդ հոդվածը սահմանում է, որ վտարումը ներառում է կատարողական թերթում կամ կատարողական մակագրության թերթում նշված անշարժ գույքը վտարվող անձից և նրա գույքից ազատելը, ինչպես նաև ազատված շենքից օգտվելն արգելելը։ Օրենքը նախատեսում է նաև պարտապանին հարկադիր վտարման օրվա և ժամանակի մասին պատշաճ ծանուցելու կարգը։
Ուստի սեփականատիրոջ կողմից փականը փոխելը, վարձակալի իրերը դուրս հանելը կամ նրան ֆիզիկապես բնակարանից հեռացնելը չի կարող փոխարինել օրենքով նախատեսված հարկադիր վտարման ընթացակարգին։
Իսկ եթե բնակարանը վաճառվել է
Բնակարանի վաճառքը ինքնին չի նշանակում, որ գործող վարձակալության պայմանագիրը ավտոմատ դադարում է։ Քաղաքացիական օրենսգրքի 664-րդ հոդվածը սահմանում է, որ զբաղեցված բնակելի տարածության նկատմամբ սեփականության իրավունքի փոխանցումը հիմք չէ բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագիրը լուծելու կամ փոփոխելու համար, եթե օրենքով այլ բան նախատեսված չէ։
Այդ դեպքում նոր սեփականատերը դառնում է վարձատու՝ նախկինում կնքված վարձակալության պայմանագրի պայմաններով։
Հետևաբար միայն բնակարանի սեփականատիրոջ փոփոխությունը ինքնին բավարար հիմք չէ գործող վարձակալին անմիջապես բնակարանից հեռացնելու համար։
Իսկ վարձակալը կարո՞ղ է ցանկացած պահի հեռանալ
Այստեղ օրենսգիրքը հատուկ կարգավորում է նախատեսում։
Քաղաքացիական օրենսգրքի 675-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն՝ բնակելի տարածության վարձակալը և նրա հետ մշտապես բնակվող մյուս քաղաքացիները ընդհանուր համաձայնությամբ իրավունք ունեն ցանկացած ժամանակ լուծելու վարձակալության պայմանագիրը՝ երեք ամիս առաջ գրավոր նախազգուշացնելով վարձատուին։
Այս դրույթը չի կարելի պարզապես վերածել ընդհանուր կանոնի, ըստ որի՝ բնակարանի սեփականատերը նույնպես միշտ կարող է նույն երեքամսյա նախազգուշացմամբ դադարեցնել պայմանագիրը ցանկացած պատճառաբանությամբ։
Սեփականատիրոջ կողմից պայմանագրի դադարեցման հարցը պետք է գնահատվի 675-րդ հոդվածի 2-4-րդ մասերի, պայմանագրի պայմանների և տվյալ հարաբերության նկատմամբ կիրառելի այլ իրավական նորմերի հիման վրա։
Պե՞տք է վարձակալության պայմանագիրը գրավոր լինի
Այո։ Քաղաքացիական օրենսգրքի 662-րդ հոդվածի 1-ին մասը սահմանում է, որ բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր՝ կողմերի ստորագրությամբ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով։ Նույն հոդվածի 2-րդ մասի համաձայն՝ բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման։ Այս պահանջը 662-րդ հոդվածում ամրագրված է 2023 թվականի փոփոխությունից հետո։
Բացի այդ, Քաղաքացիական օրենսգրքի 663-րդ հոդվածի համաձայն՝ բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման։ Սակայն այս պահանջները պետք է տարբերել դրանց իրավական հետևանքներից։
Պայմանագրի ձևի, նոտարական վավերացման կամ պետական գրանցման պահանջի խախտման հետևանքը չի կարելի լրագրողական նյութում ներկայացնել պարզեցված բանաձևով՝ «գրանցված չէ, հետևաբար վարձակալը որևէ իրավունք չունի»։
Կոնկրետ իրավական հետևանքը պետք է որոշել համապատասխան նորմերի և գործարքի հանգամանքների հիման վրա։
Բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման։ Սակայն պետք է տարբերել վարձակալության իրավունքի պետական գրանցումը և բնակարանից փաստացի վտարումը։
Պետական գրանցումը չի նշանակում, որ վարձակալի վտարումը կարող է իրականացվել առանց համապատասխան իրավական հիմքի և ընթացակարգի։
Նույն կերպ, գրանցման հարցը չի կարող ինքնաբերաբար լուծել բոլոր վեճերը վարձակալության պայմանագրի գոյության, վավերականության, լուծման կամ բնակարանի ազատման վերաբերյալ։
Իսկ եթե վարձակալության պայմանագիրը ժամկետանց է
Վարձակալության պայմանագրի ժամկետի ավարտը պետք է գնահատել նաև այն հանգամանքի հաշվառմամբ, թե կողմերը ինչպես են վարքագիծ դրսևորել ժամկետի ավարտից հետո։
Քաղաքացիական օրենսգրքի 624-րդ հոդվածի 2-րդ մասի համաձայն՝ եթե պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո վարձակալը, վարձատուի առարկությունների բացակայությամբ, շարունակում է օգտվել գույքից, պայմանագիրը ճանաչվում է վերսկսված՝ նույն պայմաններով, որպես անորոշ ժամկետով պայմանագիր։
ՀՀ Վճռաբեկ դատարանը ևս նշել է, որ դրա համար անհրաժեշտ է երկու պայմանների միաժամանակյա առկայություն՝
- վարձակալը շարունակում է օգտվել գույքից պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո,
- այդ ընթացքում վարձատուն չի առարկում այդ օգտագործմանը։
Հետևաբար միայն պայմանագրում նշված վերջնաժամկետի անցնելը բոլոր դեպքերում ինքնաբերաբար չի նշանակում, որ վարձակալը հաջորդ իսկ օրվանից ապօրինի է զբաղեցնում բնակարանը։
Ի՞նչ անել, եթե սեփականատերը պահանջում է անհապաղ դուրս գալ
Վարձակալը պետք է պարզի՝
- ինչ ժամկետով է կնքված պայմանագիրը,
- արդյոք ժամկետը լրացել է,
- եթե ժամկետը լրացել է՝ շարունակե՞լ է արդյոք վարձակալը օգտվել բնակարանից և առարկե՞լ է արդյոք վարձատուն,
- կա՞ պայմանագրում վաղաժամկետ լուծման վերաբերյալ դրույթ,
- առկա՞ է օրենքով նախատեսված լուծման հիմք,
- արդյոք եղել են վարձավճարի չվճարման՝ օրենքով նախատեսված դեպքերը,
- արդյոք բնակարանը վնասվել կամ օգտագործվել է իր նշանակությանը անհամապատասխան,
- առկա՞ են հարևանների իրավունքների պարբերական խախտումների վերաբերյալ փաստեր և ապացույցներ,
- ի՞նչ գործողություններ է կատարել սեփականատերը պայմանագրի լուծման ուղղությամբ,
- և եթե վարձակալը չի համաձայնում հեռանալ՝ կա՞ արդյոք նրա վտարման համար անհրաժեշտ դատական և կատարողական հիմք։
Սեփականատիրոջ բանավոր պահանջը ինքնին դեռ չի պատասխանում այս հարցերին։
Իսկ եթե սեփականատերը պնդում է, որ «բնակարանն իմն է»՝ սեփականության իրավունքը սեփականատիրոջ հիմնարար իրավունքն է։ Սակայն սեփականության իրավունքի իրականացումը չի վերացնում այլ անձի՝ օրենքով կամ պայմանագրով ձեռք բերված իրավունքները։
Քաղաքացիական օրենսգիրքը սեփականության անձեռնմխելիության հետ միաժամանակ ճանաչում է պայմանագրի ազատությունը և մասնավոր գործերին կամայական միջամտության անթույլատրելիությունը։
Բացի այդ, սեփականության իրավունքը կարող է սահմանափակվել օրենքով՝ այլոց իրավունքների և ազատությունների պաշտպանության նպատակով, – տեղեկացնում է Iravaban.net-ը։
Ծանուցում. սույն նյութը պատրաստված է միայն իրավական իրազեկման նպատակով և չի հանդիսանում իրավաբանական խորհրդատվություն։