Կենտրոնական բանկը հրապարակել է բնակելի անշարժ գույքի գների ինդեքսը՝ նոր վիճակագրական ցուցանիշ, որը նպատակ ունի ավելի հստակ պատկեր տալու շուկայում գների փոփոխությունների դինամիկայի մասին։ Վերջին տվյալները ցույց են տալիս՝ գները շարունակում են աճել, սակայն մասնագետների գնահատականներն այդ աճի պատճառների շուրջ տարբեր են։ Ինչ գործոններ են ազդում շուկայի վրա, և որքան կայուն է գրանցված միտումը՝ փորձել ենք հասկանալ մասնագետների դիտարկումների միջոցով։
Կենտրոնական բանկը սկսում է գնահատել բնակելի անշարժ գույքի շուկայում գների փոփոխությունների դինամիկան Հայաստանում, որպես այդպիսին՝ նոր վիճակագրական ցուցանիշ։
Եռամսյակային պարբերականությամբ դիտարկումները կհիմնվեն Կադաստրի կոմիտեի գրանցած շուկայական գործարքների տվյալների վրա։ Կիրառվող մեթոդաբանությունը թույլ կտա գների փոփոխությունները ճշգրտել ըստ գույքի որակական հատկանիշների ազդեցության և առավել ճշգրտորեն գնահատել գների միջին փոփոխությունները։ ԿԲ-ի առաջին հետազոտության արդյունքով՝ պատկերը հետևյալն է.
«2025 թվականի երրորդ եռամսյակում բնակելի անշարժ գույքի գները նախորդ տարվա նույն եռամսյակի համեմատ աճել են 5,5 տոկոսով, իսկ նախորդ եռամսյակի համեմատ՝ 1,9 տոկոսով։ Մասնավորապես, նույն ժամանակահատվածում բնակարանների գներն աճել են 2,0 տոկոսով, իսկ բնակելի տների գները՝ 18.6 տոկոսով»։
Կադաստրի կոմիտեի գրանցած շուկայական գործարքների տվյալների համաձայն՝ 2025 թվականի երրորդ եռամսյակում Հայաստանում կատարվել է 7․113 բնակելի անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարք՝ շուրջ 215,1 մլրդ դրամ ընդհանուր արժեքով:
Ի՞նչ գործոններով է պայմանավորված բնակելի անշարժ գույքի գների աճը։ Տնտեսագետ Թաթուլ Մանասերյանը «Ռադիոլուր»–ի հետ զրույցում նախ նկատեց, որ վերջին տարիներին անշարժ գույքի շուկայում տարիմաստություններ կան։ Տնտեսագետն ասվածն այսպես է պարզաբանում.
«Կա բավական բարձր, իրականության հետ մի քիչ քիչ կապ ունեցող, գների բարձրացման տենդենց։ Դրանք բավական բարձր մակարդակի վրա են։ Պահանջարկը, եթե շատ պարզունակ վերցնենք, բնակչության կողմից շատ չի աճել և բնակչության թվաքանակն էլ այդպիսի աճ չի արձանագրել, որով պայմանավորենք գների աճը անշարժ գույքի»։
«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանը, մինչդեռ, գների աճն առավելապես պայմանավորում է պահանջարկի աճով։ Նրա փոխանցմամբ՝ գների փոփոխության կողքին իրենք էլ շուկայում ակտիվություն են նկատել՝ սկսած օգոստոսի վերջ-սեպտեմբերից։ ԿԲ տվյալներով՝ 2025 թվականի 3-րդ եռամսյակում բնակելի անշարժ գույքի նկատմամբ կատարվել է 215,1 մլրդ դրամի առքուվաճառքի գործարք, որը 55,7%-ով ավելի է նախորդ տարվա նույն եռամսյակի համեմատ և 16,3%-ով՝ նախորդ եռամսյակի համեմատ։ Հունվար-սեպտեմբեր ամիսներին նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ առքուվաճառքի գործարքների քանակն աճել են 46,9%-ով։Վահե Դանիելյան․
«Հիմնականում, կարծում եմ, դա կապված է քաղաքական որոշ իրադարձությունների հետ։ Մասնավորապես՝ ԱՄՆ-ում նախաստորագրված պայմանագրով։ Որովհետև դրանից առաջ մոտ երկու տարի մենք շուկայում անկում ենք ունեցել»։
Ըստ ԿԲ գնահատման՝ 2025 թ. երրրդ եռամսյակում նախորդ տարվա նույն եռամսյակի համեմատ բնակարանների գները աճել են 2 %-ով։ Երևանում բնակարանների գներն աճել են 0,6%-ով, իսկ Երևանից դուրս՝ 11,0%-ով։ Նախորդ տարվա նույն եռամսյակի համեմատ Երևանում բնակարանների գների ամենամեծ աճն արձանագրվել է Երևան-Հարավ ենթահատվածում՝ 9,4%, իսկ ամենամեծ անկումն արձանագրվել է Երևան-Կենտրոն ենթահատվածում՝ -4,7 %: Մարզերի մասին Դանիելյանը դժվարացավ ասել, քանի որ իր ղեկավարած ընկերությունը գործում է Երևանի տարածքում։ Թե հատկապես որ համայնքներում է աշխուժությունն ավելի մեծ՝ Դանիելյանը նշեց.
«Կենտրոն, Արաբկիր, Դավիթաշեն. Կենտրոնին մոտ համայնքներում բավական աշխույժ է և՛ առաջնային շուկան, և՛ երկրորդային»։
Դանիելյանն ասաց, որ գնորդները թե՛ արտասահմանյան երկրների հայ քաղաքացիներ են, թե՛ ՀՀ։ Բավական մեծ ակտիվություն է նկատվում հատկապես ռուսաստանաբնակ հայերի շրջանում։
«Մի մասը իրենց ունեցվածքի փորձում են տեղափոխել Հայաստան։ Իրենց կապիտալի դիվերսիֆիկացիա են անում։ Զրույցների ընթացքում, որ հարցնում եմ, ասում են՝ շատ հնարավոր է, որ մի օր ուղղակի փակեն և չթողեն, որ ինչ-որ բան հանենք՝ գումար։ Գալիս են գույք են գնում, ինչ-որ կապիտալ են ուզում ձեռք բերել ու լավատես են Հայաստանի ապագայի վերաբերյալ»։
Տնտեսագետ Թաթուլ Մանասերյանը չի բացառում, որ վերջին եռամսյակում բնակելի անշարժ գույքի գների աճի վրա մեծապես ազդում է դրամի որոշակի կայունությունը։ Վերջին եռամսյակի տվյալներն էլ, նրա գնահատմամբ, կտրուկ փոփոխություններ չեն վկայում, հետևաբար նա չի բացառում, որ այդ աճին նպաստել է ավանդական գործոնը. արտագնա աշխատանքից վերադարձածների մասին է խոսքը.
«Ավանդական գործոնն էլ կա, որը պետք է հաշվի առնել։ Դա այն է, որ արտագնա աշխատանքի մեկնած մեր հայրենակիցներից շատերը հենց այս շրջանում են ձեռք բերում անշարժ գույք՝ վերադառնալով հայրենիք փորձում են իրացնել և բարելավել իրենց պայմանները»։
«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանի խոսքով մինչդեռ՝ եթե նախկինում արտագնա աշխատողներն էին հիմնականում բնակարաններ գնում, հիմա ավելի մեծ ակտիվություն են ցուցաբերում ՌԴ-ում արդեն կայացած, այնտեղ բիզնեսներ ունեցող գործարարները։ Նա ևս երկու գործոն էլ է առանձնացնում, որն իր հերթին մեծացնում է պահանջարկը.
«Եվ Հայաստանի քաղաքացիների եկամուտներն են վերջերս բավականին բարձրացել, բանկային ծառայություններն են ավելի լավացել՝ ավելի հեշտ են հիպոտեկ տրամադրում, բանկերի պահանջներն ավելի թուլացել են և Հայաստանի քաղաքացիներն էլ կարողանում են ձեռք բերել։ Նաև մշակույթ է ձևավորվել՝ բանկի միջոցով գույք ձեռք բերելը։ Նախկինում շատ ավելի զգույշ էին, վախենում էին և այլն, բայց հիմա մարդիկ ավելի սովորել են այդ մշակույթը գնալով ավելի շատանում է ու առնում են վարձով են տալիս, տարբեր ներդրումային ծրագրեր են հիմնականում իրականացնում»։
Տնտեսագետ Թաթուլ Մանասերյանի խոսքով՝ կան այլ փոքր գործոններ ևս, որոնք, սակայն շատ մեծ ազդեցություն չեն գործում բնակելի անշարժ գույքի գների աճի վրա։ Օրինակ՝ կան ընկերություններ, որոնք անշարժ գույքի շուկայում ձեռք են բերում վատթար վիճակում գտնվող բնակարաններ կամ տներ՝ դրանք հիմնանորոգելուց հետո, վաճառում են ավելի բարձր գներով։
«Սա այդ փոքր գործոնների թվին կարելի է դասել, բայց ես չեմ կարծում, որ սա կարող է լուրջ ազդեցություն ունենալ, որովհետև այդ գործոնը մշտապես գոյություն ունի»։
Ի դեպ, ԿԲ-ն արձանագրել է, որ Հայաստանում շինարարության ոլորտի երկնիշ աճը պահպանվում է։ Սրան զուգահեռ՝ նաև հիպոթեկային վարկերի ծավալն է ավելանում։ ԿԲ նախագահ Մարտին Գալստյանի խոսքով, սակայն, ռիսկերը, ըստ էության, արդեն նվազել են։ Գների ճշգրտումը ոչ թե միանգամից է լինում, այլ աստիճանաբար․
«Տարբեր ծրագրերի իրականացմամբ, ներառյալ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը, անշարժ գույքի շուկայում գների որոշակի աճ ունեինք։ Մեր մտավախությունը նաև այն է, որ անկումը միանգամից ու արագ կլինի, ու այն կարող է առաջացնել անցանկալի երևույթներ տնտեսության մեջ»։
ԿԲ նախագահի ձևակերպմամբ՝ բարեբախտաբար մենք տեսնում ենք, որ այդ ռիսկերը չեզոքանում են, այսինքն՝ գների ճշգրտումը տեղի է ունենում աստիճանաբար։