Սոցցանցերում ակտիվորեն քննարկվում է, որ Երևանում վարձակալությունը վերջին շաբաթներին ավելի է դժվարացել, իսկ որոշ դեպքերում՝ նաև զգալիորեն թանկացել։ Քաղաքացիների հրապարակումները վկայում են վարձավճարների աճի մասին, ինչն էլ նորից առաջ է բերել հարցը՝ արդյո՞ք սեփականատերերն են պարզապես օգտվում իրավիճակից և բարձրացնում գները, թե՞ շուկայում իսկապես ձևավորվել է ավելի բարձր պահանջարկ։
Անշարժ գույքի փորձագետ Անդրանիկ Հարությունովը Radar Armenia-ի հետ զրույցում խնդրի պատճառը տեսնում է առաջին հերթին շուկայական հարաբերությունների մեջ։ Նրա խոսքով՝ բնակարանների գները չեն կարող առանձնացվել պահանջարկից և առաջարկից։
«Կամայականություն այստեղ չկա։ Շուկայական հարաբերություններն են գործում․ երբ պահանջարկը մեծանում է, այդ պահանջարկի հաշվին արժեքները բարձրանում են»։
Փորձագետի խոսքով՝ այս պահին Երևանի վարձակալության շուկայում պահանջարկի աճը պայմանավորված է միաժամանակ մի քանի գործոնով։ Օգոստոսին ավանդաբար ակտիվանում է ուսանողական շուկան, քանի որ սեպտեմբերին մեկնարկում է ուսումնական տարին։ Միաժամանակ շարունակվում է տուրիստական սեզոնը, ինչի հետևանքով բնակարանների մի մասը երկարաժամկետ վարձակալության փոխարեն առաջարկվում է կարճաժամկետ վարձակալության։
Սակայն պահանջարկի աճը միայն սեզոնային գործոններով չի պայմանավորվում։
«Բացի տուրիստներից և ուսանողներից, մեր քաղաքում տարբեր օտարերկրացիներ են ապրում, որոնք աշխատում են Հայաստանում, Երևանում և երևանամերձ տարածքներում։ Այդ մարդիկ նույնպես բնակարաններ են վարձում։ Երբեմն մի քանի հոգով մեկ տուն են վարձում և այնտեղ ապրում։ Այս ամենը մեծացնում է բնակարանների նկատմամբ պահանջարկը»։
Հարությունովի խոսքով՝ անշարժ գույքի պահանջարկի վրա ազդում են նաև տարածաշրջանային զարգացումները, այլ երկրներում ստեղծված սոցիալական իրավիճակը և Հայաստան տեղափոխվող աշխատուժի աճը։ Այսպիսով, նույն բնակարանի համար մրցող մարդկանց շրջանակը միայն տեղական բնակչությամբ չի սահմանափակվում։
Վարձավճարների աճի վերաբերյալ գլխավոր հակափաստարկներից մեկն այն է, որ նոր գները չեն համապատասխանում միջին եկամուտ ունեցող երևանցիների հնարավորություններին։ Սակայն փորձագետը հարցին մոտենում է շուկայի տրամաբանությամբ։
«Եթե մարդիկ վարձակալում են, նշանակում է՝ այդ գնով պահանջարկ կա։ Եթե դուք տուն եք փնտրում և չեք գտնում, բայց մեկ ուրիշ մարդ այդ բնակարանը վարձակալում է, նշանակում է՝ շուկայում այդ գնի նկատմամբ պահանջարկ կա։ Եթե գինը մարդկանց չհամապատասխանի, նրանք չեն վարձի, և այդ բնակարանները չեն հանձնվի այդ արժեքով»։
Վարձավճարների բարձրացումից բացի, Հարությունովը կարևոր խնդիր է համարում վարձակալների և սեփականատերերի միջև իրավական հարաբերությունների ոչ պատշաճ ձևակերպումը։ Քաղաքացիները հաճախ բնակարան են վարձակալում առանց պայմանագիր կնքելու և հետագայում հայտնվում են անպաշտպան վիճակում։
«Մարդիկ վարձակալում են բնակարան և պայմանագիր չեն կնքում։ Հետո մի օր անակնկալի են գալիս, երբ սեփականատերը ասում է՝ ազատեք բնակարանը, որովհետև ավելի բարձր գնով կարող եմ այն հանձնել կամ արդեն մարդ կա, որը պատրաստ է ավելի թանկ վարձակալել»։
Վարձավճարների աճի ֆոնին հաճախ հնչում է պետության կողմից շուկան կարգավորելու և վարձավճարների սահմանաչափեր սահմանելու առաջարկը։ Սակայն Հարությունովը նման մոտեցումը ճիշտ չի համարում։
«Երբ մարդն ունի անշարժ գույք, պետությունը չի կարող կամայականորեն սահմանել՝ այդ գույքը ինչ գնով պետք է վարձակալության հանձնի։ Եթե սեփականատերը բարձր գին է սահմանում, ես կարող եմ չվարձել և ուրիշ բնակարան ընտրել։ Բայց եթե շուկայում բոլորի գներն են բարձր և այդ գներով մարդիկ վարձակալում են, նշանակում է՝ պահանջարկ կա»։
Փորձագետը չի տեսնում նաև տեղացիների և օտարերկրացիների համար տարբեր գնային կանոններ սահմանելու անհրաժեշտություն։
«Ինչո՞ւ պետք է տեղական բնակչության և օտարերկրացիների համար գնային քաղաքականությունը տարբեր լինի։ Եթե զբոսաշրջիկը կարող է մեծ գումար վճարել և մեկ-երկու ամիս մնալ, ինչո՞ւ պետք է սեփականատիրոջ վրա սահմանափակում դրվի, թե ում և ինչ գնով պետք է վարձակալության հանձնի իր գույքը։ Ես եմ որոշում՝ իմ սեփականությունը ինչ պայմաններով եմ տնօրինում»։
Շուկայի համար առաջիկա կարևոր հարցն այն է, թե ինչ տեղի կունենա սեպտեմբերից հետո։ Եթե ուսանողական պահանջարկը նվազի, իսկ տուրիստական սեզոնն ավարտվի, արդյո՞ք վարձավճարները կնվազեն։
Հարությունովի խոսքով՝ միայն այս երկու գործոնով շուկայի վարքագիծը կանխատեսել հնարավոր չէ։
«Բնակարանների պահանջարկը միայն ուսանողներով կամ տուրիստներով չի պայմանավորվում։ Հայաստանում արդեն ապրում և աշխատում են բազմաթիվ օտարերկրացիներ, աճում է նաև ընդհանուր պահանջարկը։ Այդ պատճառով պետք է ամբողջ շուկան դիտարկել, ոչ թե միայն մեկ սեզոնային գործոն»։
Փորձագետը Երևանի վարձակալության շուկայում ընթացող գործընթացը դիտարկում է Հայաստանի անշարժ գույքի նկատմամբ աճող հետաքրքրության ավելի լայն համատեքստում։ Նրա գնահատմամբ՝ առաջիկա տարիներին շուկայի վրա շարունակելու են ազդել ներդրումները, զբոսաշրջության զարգացումը, օտարերկրյա աշխատուժի ներհոսքը և միջազգային ընկերությունների թվի աճը։
«Անշարժ գույքի պահանջարկը Հայաստանում մեծանում է, և իրականում դրա պատճառները շատ են։ Կարծում եմ՝ հանգամանքներն այնպես են դասավորվում, որ առաջիկա 5-10 տարիներին Հայաստանում անշարժ գույքը մեծ պահանջարկ է ունենալու»։
Որպես շուկայի զարգացման ցուցիչ՝ Հարությունովը մատնանշում է միջազգային խոշոր հյուրանոցային բրենդների մուտքը Հայաստան։
«Տուրիզմի աճը ստիպում է միջազգային բրենդներին գալ Հայաստան, քանի որ ներդրումային գույքը դառնում է պահանջված։ Ո՞վ կպատկերացներ մի քանի տարի առաջ, որ Հայաստան կգան այնպիսի միջազգային բրենդներ, ինչպիսիք են Pullman-ը, Kempinski-ն, Wyndham-ը կամ Accor Group-ը։ Սա ցույց է տալիս, որ միջազգային խոշոր ընկերությունները Հայաստանում անշարժ գույքի ոլորտում ներուժ են տեսնում»։
Փորձագետի խոսքով՝ վերջին տարիներին գույք ձեռք բերած մարդիկ արդեն զգացել են շուկայի ակտիվության ազդեցությունը։
«Այն մարդիկ, ովքեր երկու-երեք տարի առաջ գույք էին ձեռք բերել, այսօր կարող են փաստել, որ իրենց ձեռք բերած գույքի կապիտալիզացիան որոշ դեպքերում 30-50 տոկոսով ավելացել է, իսկ որոշ դեպքերում՝ ավելի։ Եվ, իմ կարծիքով, սա դեռ սկիզբն է»։
Նրա գնահատմամբ՝ անշարժ գույքի նկատմամբ ներդրումային հետաքրքրությունը պայմանավորված է նաև վարձակալությունից ստացվող եկամտով, որը տարբեր դեպքերում կարող է հասնել տարեկան 5-10 տոկոսի։
Գլխավոր հարցն այսօր ոչ այնքան այն է, թե ով է բարձրացնում վարձավճարները, որքան՝ որքան երկար կպահպանվի բնակարանների նկատմամբ բարձր պահանջարկը։
Ի վերջո, շուկայական տնտեսության մեջ գինը որոշում է ոչ միայն սեփականատիրոջ հայտարարությունը, այլև այն, թե արդյոք այդ գնով իրականում գտնվո՞ւմ է վարձակալ։
Նարինե Ղուկասյան